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看天吃饭:房地产开发跟种地其实是一样的

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看天吃饭:房地产开发跟种地其实是一样的

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 2016年上海楼市如火如荼,尤其是这两年房价的快速上涨给老百姓的生活带来了极大的影响,“衣食住行”四项中住的因素可能比剩余三项因素之和还要多。在此过程中对于开发商暴利、黑心、捂盘等说法甚嚣尘上,小编于近年底之际,对上海市近年来的住宅类土地出让到销售这一流程进行了整理分析,试图验证这一结论,但结果让小编大(shēn)吃(yǐ)一(wéi)惊(rán)。
 
 
 
房价者:起于土地,兴于开发,归于供求
 
 
 
  鉴于房地产市场的供应状况一直富有“中国特色”,而需求量也是跟随着调控的脚步变动。那么切换到成本角度,如此高企的房价,钱都花在哪里呢?
 
春花秋月又一遭,房价涨多少?
 
 
近年全市一、二手住宅市场走势图
 
一手房:2014-2016.10,房价上涨74.89%,达到44850元/㎡;2016年前10个月的涨幅为29.08%;
 
二手房:2014-2016.10,房价上涨75.32%,达到37086元/㎡;2016年前10个月的涨幅为35.02%;
 
 
2016年全市居住用地楼面地价与溢价率对比表
 
 
 
 
 
土地市场:2016年宅地平均楼板价突破3万元/平方米,较去年涨77%,平均溢价率为128%,破近年记录。
 
行路难!昔地王,今安在?
 
其实宅地市场的火热已经蔓延多年,2014-2015年间拿地的项目目前销售的已不在少数。
 
新房房价成分几何?
 
 
项目分布
 
 
于2014-2015年间出让地块目前已取得预售证项目分布热力图(共59个)
 
项目开发成本构成
 
 
全市项目平均成本构成比例分布图
 
从全市的平均成本构成状况来看, 开发成本合计为29190元,而其中土地成本+税收已超过五成。
 
越“宅”越贵
 
从用途看,随着宅地占比的提高,土地成本在开发中的占比也逐步提升。
 
 
 
分用途成本构成对比表
 
 
 
越“抢”越贵
 
溢价角度来看,当年抢地人越多,溢价越高,后期开发中土地成本在整体成本构成中的比重也越高。
 
 
居住用地土地溢价率与该项目土地成本占比对照图
 
越“闹”越贵
从分布来看,越临近市区的项目土地成本占开发成本的比重越高,最高超过57%。
 
 
各环线土地售价及成本对比表
 
  另外值得玩味的是,虽环线有别,在成本与售价的对比中,成本占比大多已超过80%。那么也可以推算,开发商的销售利润好的也只有20%;这还是没有考虑5%配建保障房的情况;
 
按单项目2-3年的开发周期简单推算,平均年销售利润率也就在6-10%。着实对不起我们这些吃瓜群众对于这个“暴利”行业的期许。
 
调控限贷动地来,惊破霓裳羽衣曲
 
  以史为镜可以知兴替,即使是在楼市这一轮再次疯涨的情况下,开发商也依旧活得挣扎。2016年土地市场的疯狂绝不亚于之前的年份。但11月的调控一来,市场的低迷或非短期内可以解冻。而今年拿地的开发商们,土地成本已逼近周边一手销售价格,若想解套,只能拼战略、拼时间、拼RP了。但从另一方面来看,全市目前土地供应控制,部分开发商几乎进入了“无米之炊”的窘境,故高价拿地也诚危急存亡之秋的无奈罢了。不拿地没活干没饭吃,拿了地看天气给饭吃,这跟种地又有啥区别那?
 
正所谓:
 
利润诚可贵   快销价更高
若为生存苦   两者皆可抛