看天吃饭：房地产开发跟种地其实是一样的
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- 发布时间：2016-12-14 13:58
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概要：2016年上海楼市如火如荼，尤其是这两年房价的快速上涨给老百姓的生活带来了极大的影响，“衣食住行”四项中住的因素可能比剩余三项因素之和还要多。在此过程中对于开发商暴利、黑心、捂盘等说法甚嚣尘上，小编于近年底之际，对上海市近年来的住宅类土地出让到销售这一流程进行了整理分析，试图验证这一结论，但结果让小编大(shēn)吃(yǐ)一(wéi)惊(rán)。 房价者：起于土地，兴于开发，归于供求
看天吃饭：房地产开发跟种地其实是一样的
概要：2016年上海楼市如火如荼，尤其是这两年房价的快速上涨给老百姓的生活带来了极大的影响，“衣食住行”四项中住的因素可能比剩余三项因素之和还要多。在此过程中对于开发商暴利、黑心、捂盘等说法甚嚣尘上，小编于近年底之际，对上海市近年来的住宅类土地出让到销售这一流程进行了整理分析，试图验证这一结论，但结果让小编大(shēn)吃(yǐ)一(wéi)惊(rán)。 房价者：起于土地，兴于开发，归于供求
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- 发布时间：2016-12-14 13:58
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2016年上海楼市如火如荼，尤其是这两年房价的快速上涨给老百姓的生活带来了极大的影响，“衣食住行”四项中住的因素可能比剩余三项因素之和还要多。在此过程中对于开发商暴利、黑心、捂盘等说法甚嚣尘上，小编于近年底之际，对上海市近年来的住宅类土地出让到销售这一流程进行了整理分析，试图验证这一结论，但结果让小编大(shēn)吃(yǐ)一(wéi)惊(rán)。
房价者：起于土地，兴于开发，归于供求
鉴于房地产市场的供应状况一直富有“中国特色”，而需求量也是跟随着调控的脚步变动。那么切换到成本角度，如此高企的房价，钱都花在哪里呢？
春花秋月又一遭，房价涨多少？
近年全市一、二手住宅市场走势图
一手房：2014-2016.10，房价上涨74.89%，达到44850元/㎡；2016年前10个月的涨幅为29.08%；
二手房：2014-2016.10，房价上涨75.32%，达到37086元/㎡；2016年前10个月的涨幅为35.02%；
2016年全市居住用地楼面地价与溢价率对比表
土地市场：2016年宅地平均楼板价突破3万元/平方米，较去年涨77%，平均溢价率为128%，破近年记录。
行路难！昔地王，今安在？
其实宅地市场的火热已经蔓延多年，2014-2015年间拿地的项目目前销售的已不在少数。
新房房价成分几何？
项目分布
于2014-2015年间出让地块目前已取得预售证项目分布热力图（共59个）
项目开发成本构成
全市项目平均成本构成比例分布图
从全市的平均成本构成状况来看， 开发成本合计为29190元，而其中土地成本+税收已超过五成。
越“宅”越贵
从用途看，随着宅地占比的提高，土地成本在开发中的占比也逐步提升。
分用途成本构成对比表
越“抢”越贵
溢价角度来看，当年抢地人越多，溢价越高，后期开发中土地成本在整体成本构成中的比重也越高。
居住用地土地溢价率与该项目土地成本占比对照图
越“闹”越贵
从分布来看，越临近市区的项目土地成本占开发成本的比重越高，最高超过57%。
各环线土地售价及成本对比表
另外值得玩味的是，虽环线有别，在成本与售价的对比中，成本占比大多已超过80%。那么也可以推算，开发商的销售利润好的也只有20%；这还是没有考虑5%配建保障房的情况；
按单项目2-3年的开发周期简单推算，平均年销售利润率也就在6-10%。着实对不起我们这些吃瓜群众对于这个“暴利”行业的期许。
调控限贷动地来，惊破霓裳羽衣曲
以史为镜可以知兴替，即使是在楼市这一轮再次疯涨的情况下，开发商也依旧活得挣扎。2016年土地市场的疯狂绝不亚于之前的年份。但11月的调控一来，市场的低迷或非短期内可以解冻。而今年拿地的开发商们，土地成本已逼近周边一手销售价格，若想解套，只能拼战略、拼时间、拼RP了。但从另一方面来看，全市目前土地供应控制，部分开发商几乎进入了“无米之炊”的窘境，故高价拿地也诚危急存亡之秋的无奈罢了。不拿地没活干没饭吃，拿了地看天气给饭吃，这跟种地又有啥区别那？
正所谓：
利润诚可贵 快销价更高
若为生存苦 两者皆可抛
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最深的伤害便是“贷过”
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