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从网红奶茶到楼市调控(下)

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从网红奶茶到楼市调控(下)

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书接上回:
 
 
畅所欲言
 
 
涨不起   
 
 
想涨不易。首先从政府角度来看便不愿意房价长期处于过快上涨通道,习大大三令五申的强调不可能只是耳边风式的存在。
 
而房价过高引起的社会问题也是逐步凸显:
 
 
畅所欲言
 
 
 
 
  以上海为例,2016年平均上涨超过30%,除了让年轻人觉得“居大不易”之外。因频繁跳价而引起的司法纠纷就不在少数,成为了社会安定的隐患。有人发问,当你所在的城市房价成倍的上涨,还有多少人能够静下心来埋头工作?高房价不仅是抽了实体经济的血,同时也煽动了人们浮躁的心。
 
跌不得  
 
  想跌也难。首先,各大城市的有产者是绝不希望看到自己的资产缩水的。而比他们更希望楼市坚挺的可能就要数金融机构了。2015年全社会融资总额17万亿,其中房地产融资占70%。而进入2016年后,楼市的高涨也使以房贷为主的贷款额不断上升,同期企业的贷款的变化则波澜不惊,整体都揭示着经济的脱实向虚。
 
 
 
畅所欲言
 
 
若房价大幅度下降,则金融体系系统性风险激增,次贷危机岂可重演。所以,以不涨不跌的稳定状态速冻市场,或许是各方都愿意看到的结果。
 
 
 
通过调控,房价可能是稳住了,那么:
 
 
 
畅所欲言
 
 
 
有点经济学常识的小伙伴都知道,答案当然是否定的:通过单边打压需求来改善供求撑死只是短期行为,供求双管齐下才是硬道理。
 
那么我们再回到“人广双雄”的限购事件:
 
有人说在不扩大供应的前提下谈限购都是耍流氓。
 
如果喜茶扩店到星巴克的遍地开花,大规模的排队现象还会持续发生吗?
 
鲍师傅现在就已经可以通过网购隔天即达,异地扩大供应,大排长龙的盛况估计不会持续太久了。
 
畅所欲言
 
  那么同样的道理,通过大规模的供地可能才是解决区域内房地产供求矛盾的症结。但是这也许也是限购城市政府两难的所在:一方面是土地红线的桎梏,除了住宅还有产业、基建乃至农田需要布局;另一方面大规模的购房需求依然存在。所以通过扩大土地供应来缓解供需矛盾便成为了看得见摸不着的无解难题。如果像习大大所说,房子就是用来住的,那么政府或许还可以通过大规模建设租赁用房,规范租房市场来疏导需求。但是如果再附加上了投资属性呢?
 
  雄安新区引来的大批购房者便是很好的例子;重点城市限购了,而人们手中的闲钱并没有乖乖跑到三四线去库存而是追逐利好释放的地区,依旧在高收益的房地产市场打转。你说这里边有多少是自住需求?
 
 
畅所欲言
 
 
  四万亿之后的货币持续宽松以及2015年股灾的洗礼都是老生常谈的话题了,但在面对贬值压力累积的情况下,手握闲钱却找不到更好渠道的中产阶级投入楼市便是顺理成章的选择。要资金不再扎堆房地产,扩大投资渠道的供应也是出路之一,但这条短期内或许也难立竿见影。
 
如果供需矛盾短期内无法调整,那么:
 
 
畅所欲言
 
 
  房价的上升,除了居住、投资需求的本身外,还有一些也许是平时我们并没有接触的原因,虽然我们身在其中。不知道各位看官有没有注意到经历了相当长时间的印钞运动后,美联储加息了。
 
  出于应对,近期央行的各项动作也使商业银行获取资金的成本不断走高;虽没有明确加息,但货币政策毫无疑问正在逐步收紧。这也反映在近期包括房贷在内的各项贷款都周期拉长中。
 
这条政策虽非为控制楼市而生,却对楼市的影响或远大于楼市调控本身。
 
  2014年起货币政策开始放水,一年内多次降息降准,使过多的货币追逐了过少的资产,从而形成资产荒,这一轮中,包括股市、楼市在内的资产均经历了一轮大涨。而随着全球结束货币宽松、重新进入加息的周期后,整个市场的跷跷板,就存在了从资产荒的一端翘起来到钱荒的另一端的可能。
 
不久之前,万科已率先一步公布十二城市跌价准备,向市场释放楼市并非只涨不跌的信号。
 
 
畅所欲言
 
 
 
 
  与此同时,前期累积起来的那么多钱,刨去砸在基建等方面的还有相当一部分沉淀在社会中。美元的加息促使国际资金回流美国,相同的,中国也面对着类似的格局,如何将资金留在国内却同时保证不引发大规模的通胀?凯恩斯说过,要杜绝通胀,可以挖一个超级大坑,把超发的货币给丢进去,埋里面,这样钱在坑里,不进入民生环节,减少了或者降低了对基本生活的冲击,那么你说中国的这个大坑,又是什么呢?提高首付比例便抽去杠杆,增加自由资金的投入,减少了大面积坏账产生的可能;而长达2-5年不等的限制销售则更是阶段性地锁定资产拥有者,减少由于本轮货币政策变动而可能引起的楼市跌价的破坏性。
 
所以我们大胆猜测,与其说这是一轮新的楼市调控,是不是说是为货币紧缩保驾护航。
 
而在此背景下的房地产市场则更需要维持稳定。